В условиях приостановления большинства видов коммерческой деятельности многие арендаторы сталкиваются с проблемой оплаты арендной платы в период простоя.

Пандемия не избавит от аренды, но избавит от неустойки

Во многих договорах аренды к обстоятельствам непреодолимой силы (форс-мажор) отнесены эпидемии. В отдельных нормативных актах появились упоминания, что распространение новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) носит чрезвычайный и непредотвратимый характер, в связи с чем является обстоятельством непреодолимой силы (Письмо Министерства Финансов Российской Федерации от 19.03.2020 г. №24-06-06/21324, Указ мэра Москвы от 16 марта 2020 года № 21-УМ).

Наступление обстоятельств непреодолимой силы является основанием для освобождения от ответственности за нарушение договорных обязательств, но не разрешает не исполнять обязательства вовсе.

Иными словами, заплатить аренду все-таки придется, но вот если арендодатель решит взыскать штраф за просрочку оплаты, можно сослаться на форс-мажор как основание освобождения от уплаты штрафа.

Нужно ли получать заключение Торгово-промышленной палаты (ТПП)?

Нет. Оценка ситуации как форс-мажорной является прерогативой суда, а не ТПП. Заключение ТПП, так же, как и упоминание форс-мажора в нормативных актах — лишь одно из доказательств. С учетом сложившейся обстановки, в которой пандемия повлияла на всех участников гражданского оборота, дополнительное подтверждение в виде заключения ТПП не является обязательным.

Нужно ли уведомлять арендодателя?

Да. Несмотря на то, что пандемия является общеизвестным обстоятельством, мы рекомендуем соблюсти общепринятые формальности и уведомить арендодателя о невозможности исполнять обязательства по уплате аренды до отмены «карантинных мер».

А если торговый центр или бизнес-центр попал под запрет деятельности и закрыт полностью?

В этом случае обязанность арендодателя предоставить помещение под аренду прекращается на основании статьи 417 Гражданского кодекса РФ.

Если в результате издания акта органа государственной власти или органа местного самоуправления исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части. Стороны, понесшие в результате этого убытки, вправе требовать их возмещения в соответствии со статьями 13 и 16 настоящего Кодекса.

Если арендатор лишен доступа в помещение в связи с закрытием бизнес-центра, он может требовать вернуть уплаченную арендную плату за соответствующий период, в том числе через суд. А вот взыскать с арендодателя неустойку или убытки за нарушение договора не получится, так как исполнение обязательства стало невозможным по независящим от сторон причинам.

Пандемия коронавируса — основание для расторжения или изменения договора?

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

До последних событий никакие финансовые и политические колебания (скачки курса валют, санкции и т.д.) не признавались судами «существенным изменением обстоятельств», и статья 451 Гражданского кодекса существовала только на бумаге. В расторжении договоров на этом основании суды всегда отказывали. Однако ситуация, с которой столкнулся бизнес в России весной 2020 года, не имеет прецедентов. В связи с этим есть серьезные основания полагать, что судебная практика поменяется.

Предварительно необходимо обратиться к арендодателю с предложением расторгнуть договор. При отказе или неполучении ответа в срок 30 дней вы имеете право обратиться в суд.

Важно: суд будет устанавливать, вызвано ли желание расторгнуть договор именно пандемией, а не другими экономическими причинами, и соблюдены ли все условия статьи 451 Гражданского кодекса.

Далеко не все хотят прекращать деятельность и расторгать договор аренды

Мы рекомендуем своим клиентам договариваться с арендодателем о снижении арендной платы или предоставлении «арендных каникул» на время карантина. Если ваш арендодатель социально ответственен и готов разделить со своими арендаторами экономические убытки, договоренности обязательно нужно закрепить письменно.

Обратитесь письменно к своему арендодателю с предложением изменить договор в части арендной платы на основании статьи 451 Гражданского кодекса РФ и предложите заключить дополнительное соглашение к Договору.

Возможная формулировка в дополнительном соглашении:

«Арендатор освобождается от обязанности по оплате арендной платы по Договору на период действия нормативных актов муниципальной или государственной власти об объявлении нерабочих дней и/или закрытии торговых и бизнес-центров в связи с пандемией коронавирусной инфекции (2019-nCoV)».

Дорогие арендаторы и арендодатели!

Каждая ситуация уникальна. Судебной практике по «карантинным мерам» предстоит сложиться только после их окончания. В любой спорной ситуации обращайтесь за юридической помощью.