Главный риск при покупке квартиры на вторичном рынке – права третьих лиц, о которых покупатель может не знать.

​В квартире не должно быть зарегистрированных граждан

После перехода права собственности к покупателю ранее зарегистрированные в квартире члены семьи продавца могут быть выселены через суд.
Это сложный, долгий и нервный процесс.

Однако есть условия, при которых зарегистрированные в квартире лица сохраняют право на проживание даже после продажи квартиры (их нельзя выселить через суд).

1) Если квартира перешла в порядке приватизации и бывший член семьи собственника, имевший с ним равные права на приватизацию, отказался от права собственности на приватизируемое жилье, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он сохраняет право постоянного бессрочного пользования жилым помещением и не может быть выселен (см. ст.19 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Что проверять? Необходимо проверить договор соц.найма, на основании которого квартира была приватизирована, в нем эти лица должны быть указаны.

2) Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок. В соответствии с пунктом 3 статьи 1137 ГК РФ при последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу.
​
Что проверять? Завещательный отказ должен быть установлен в завещании. Так что если квартира перешла по завещанию, попросите продавца показать само завещание.

3) Наниматели (арендаторы) жилого помещения сохраняют право проживания до конца срока договора найма. Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст.675 Гражданского кодекса РФ).

Что проверять? Договор найма на срок от одного года подлежит государственной регистрации и должен быть отражен в выписке ЕГРП. Но на деле такие договоры практически никогда не регистрируются. Есть риск, что квартира была сдана в аренду, и Вы после покупки встретитесь с арендаторами, претендующими на проживания в проданной Вам квартире. ​Чтобы обезопасить себя, обязательно приезжайте на осмотр квартиры (лучше несколько раз) и обращайте внимание на все посторонние вещи, находящиеся в ней.

4) Получатели ренты. Это будет отражено в выписке ЕГРП.

Что проверять? Выписку из ЕГРП (см.ниже – какие документы потребовать у продавца).

Что касается регистрации самого собственника: необходимо прописать в договоре обязательство продавца сняться с регистрационного учета. Желательно до перехода жилья в собственность покупателя. Выселить его после перехода собственности покупатель сможет, но опять же в судебном порядке.

Какие ещё документы требовать у продавца?

1) Выписка из ЕГРП (единый реестр прав на недвижимое имущество) – самый важный документ, который должен быть проверен обязательно. Содержит сведения обо всех правах и обременениях на квартиру. Выписку на любой объект недвижимости может получить любое лицо. Нужно получить «свежую» непосредственно перед заключением договора – чтобы исключить риск внесения более поздних изменений.

2) Документ-основание приобретения квартиры самим продавцом. Обычно это договор купли-продажи, или договор дарения, или свидетельство о праве на наследство.
Если квартира перешла по наследству недавно (1-2 года), то могут объявиться наследники, не знавшие об открытии наследства и требующие восстановления их в наследственных правах.

3) Свидетельство о праве собственности на квартиру.
Собственнику должна принадлежать доля 1/1, вся информация о нем (паспортные данные) должна совпадать с информацией в договоре.

Обратите внимание, что с 15 июля 2016 года этот документ больше не выдается. Так что если продавец сам приобрел квартиру после 15 июля 2016 года, то у него такого документа быть не может. Это не страшно — все важные для нас сведения содержатся в выписке из ЕГРП.

4) Кадастровый паспорт (содержит сведения о кадастровой стоимости, из которой рассчитывается налог на имущество).

5) Технический паспорт БТИ (содержит техданные о планировке квартиры, которые необходимо сравнить с фактической планировкой).

6) Форма 9. Справка о зарегистрированных проживающих. В ней указываются данные о виде регистрации лиц, имеющих право проживания (временно или постоянно), дате регистрации, дате снятия лица с регистрации.

7) Форма 7. Характеристика жилого помещения. Данные нужно сравнить с данными на квартиру в договоре и других документах.

8) Справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги. Продавец может получить ее в бухгалтерии ТСЖ, также попросите его предоставить квитанции об уплате за последние месяцы (счета за КУ, свет, газ, взнос на кап.ремонт), так как в квитанциях отражаются сведения о наличии задолженности).

9) Документы, подтверждающие уплату налога на имущество (квитанции);

10) Расширенная выписка из домовой книги. Ее получает собственник в паспортном столе. Там отражается вся «история» проживающих в этом квартире и тех из них, которые ее приватизировали. На основе ее можно сделать вывод, каковы шансы, что объявятся претенденты на жилье.

11) Нотариальное согласие супруга продавца на продажу квартиры, если она была получена в браке по возмездной сделке.

12) Письменный отказ участника общей долевой собственности от права преимущественной покупки, если квартира в общей долевой собственности

Сохраняйте копии документов!

Копии перечисленных выше документов необходимо хранить на случай возникновения спора о правах третьих лиц на квартиру.

В случае судебного разбирательства покупатель может отстоять свои права, если докажет, что он проявил необходимую осмотрительность при проверке квартиры, и в собранных документах нет сведений о правах третьих лиц.

Опасные ситуации!

Не рекомендуем:

1. Покупать квартиру, которая перепродавалась несколько раз в течение короткого срока;
2. Покупать квартиру, если со стороны продавца документы подписывает лицо по доверенности;
3. Квартира продается по необоснованно низкой цене;
4. Продавец отказывается предоставлять какую-либо информацию из описанного выше.

Добавьте к стоимости квартиры надежность её приобретения

Чтобы избежать дорогостоящих ошибок при заключении договора купли-продажи квартиры, рекомендуем обратиться к надежному юристу для сопровождения сделки.

Удачной покупки!